从今年1月1日起开始实施一些新的国家政策以及有关行业管理规定，将为2005年国内房地产行业的发展布局探路。一些与老百姓和开发商息息相关的管理规定的执行，一方面将促进房地产行业的健康发展，而更主要的则是提升了我们的生活水平，同时维护了老百姓的合法权利。 ▲低价圈地难再 根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，今年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款的70%部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。 点评：土地成本占到开发成本的四分之一到三分之一，这项法规实际是抬高了房地产开发的门槛，没有资金实力或靠投机取巧的企业将会逐渐退出市场。 ▲房屋契税不代收 国家税务总局去年年底下发通知，从今年1月1日起，房屋契税不再由房地产管理部门代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 点评：契税由地方税务机关直接征收不会对购房者产生影响，其中相关的税率也没有任何变化，只是以前由房管局代收，现在改由税务机关征收而已。该规定出台后，开发商更没有理由代收契税，这从一定程度上遏制了开发商占用业主资金的情况。 ▲房贷月供增加 加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年(含）以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.同时根据个人贷款的有关合同约定，从10月29日以后申请的新贷款，将按照新利率执行，而老贷款则从2005年1月1日起上调利率。 点评：有专家计算说，央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2%。如果按照利率上调0.27%计算，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元，所以2005年1月您去还月供的时候就要多准备一些人民币，虽然不是很多，但也是新增加的数额。 ▲业主获得保障 从1月1日起，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋己被抵押的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押权人(通常为银行）向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。 此外，依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。 点评：这条司法解释的出台主要是体现了一种人文关怀，这是高院针对相关法律在运用过程中出现的问题做出的司法解释，对于购房者来说，可以更好地保护自己的权益。 ▲拍卖潜规则受控 根据《拍卖法)和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖管理办法》（以下简称《管理办法》），目前《管理办法》己经商务部2004年24号部长令公告，将于今年1月1日正式实施。 点评：以招拍挂的方式出让土地相对于以前协议出让和划拨出让来说，是一个进步，但由于目前全国没有统一的招拍挂的示范文本，有些做法很不规范，《管理办法》出台后将会改变这一局面。 ▲按揭证券化 来自银监会的消息称，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。 点评：住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。■