楼层误解生矛盾 消协调解息纷争
案情简介：
2010年4月5日，任某经本县某中介介绍，准备购买孙某位于某小区1幢1单元402室房屋1套，在签订合同之前，中介和房主孙某多次带领任某去现场看房，他们看的房屋是该小区1幢1单元的“四楼二室”（该幢房屋共6层，一楼为门面房），任某看后很满意，于2010年4月30日在中介所与卖方孙某签订了房屋买卖合同，并付定金壹万元。2010年5月15日，任某付清购房款十九万元整，孙某将该房产转至任某名下。2010年7月9日，任某准备装修新房，当他来到之前曾多次查看的房屋时，发现该房屋正在装修，并得知此房真正的主人另有其人，任某大感意外，于是找中介和孙某交涉，孙某和中介也颇感意外，便带任某去房产开发公司询问，了解到任某购买的“402室”是实际楼层的“五楼二室”。于是双方发生争执，任某认为中介和孙某存在欺诈行为，应赔偿他的损失，于2010年7月11日来到潜山县消费者协会投诉。
处理过程及结果：
潜山县消协工作人员于2010年7月12日受理了该投诉，并展开了调查，经调查了解，孙某买给任某的商品房是其从本县某房地产开发公司得到的工程款抵押房。孙某自称，在订立合同时他并不知晓房产开发公司抵押给自己的“402室”不是“四楼二室”而是“五楼二室”的事实，并声称对房产开发公司在房产部门登记备案的实际楼层标注也并不知晓，所以不存在主观上的故意欺诈，中介也认为自己很无辜。随后从房产部门登记备案中了解到该幢房屋一楼门面房不计入楼层标注，从二楼开始标为“102室”，三楼为“202室”，以此类推。消协工作人员认为这份房屋买卖合同是因重大误解而订立的，并向他们宣传和讲解了《中华人民共和国合同法》第五十四条“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权，撤销权消灭。”等规定。由于受损害的任某明确表示不愿撤销此合同，经调解，孙某和中介愿意适当赔偿任某的损失，最终达成一致意见：根据当前市场四、五层楼层差价和任某所受损失，孙某一次性赔偿给任某损失陆万元整，中介退回任某给付的中介费，继续维持合同效力。
案例评析：
这是一起很特殊的因对房屋楼层误解而引起的房屋买卖纠纷。本案争论的焦点问题有两点：一是如何确定卖方和中介的侵权性质，他们是否存在欺诈行为；二是如何确定损失赔偿的方法和数额问题。
1、如何确定卖方和中介的侵权性质，他们是否存在欺诈行为
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”第十九条“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”第十二条“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符”。此案中，卖方和中介在订立房屋买卖合同之前曾多次带买方去现场看房，他们看的是该幢房屋的“四楼二室”，就给消费者造成误解，认为所要购买的“402室”就是该房屋“四楼二室”，但是实际卖给消费者的却是“五楼二室”，这样严重损害了消费者的知情权。但是经消协工作人员认真调查、了解到卖方和中介在订立合同之前也对实际楼层产生了误解，才会导致后面纠纷，所以工作人员认为卖方和中介虽有过错，但不存在主观上的故意欺诈，这份房屋买卖合同是因重大误解而订立的，适合《中华人民共和国合同法》有关条款处理。
2、如何确定损失赔偿方法和数额问题
根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”，此房屋买卖合同是因重大误解而订立的，受损害方明确表示不愿撤销合同的，卖方应适当赔偿买方所受损失。本案中，卖方根据当时市场四、五层房屋差价及其他相关损失予以赔偿应是合理的。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任”。本案中的中介人以返还买方中介费的方式赔偿了买方所受的损失，也是较为合理的。
这起房屋买卖纠纷，显示了一些房屋买卖合同常出现的漏洞，合同中对标的物的叙述通常是根据房产部门的登记备案叙述的，而对实际楼层的叙述不够明确，也给我们消费者提出警示，今后买房一定要注意标号与实际楼层的区别，谨慎购买。