商品房作为目前我国消费者最大的消费品，它的市场状况如何？消费者在购买时的情况如何？消费者的权益保障如何？消费者对开发商、房产中介及相关部门有何看法？对商品房本身的选择有何认识等等，这些问题一直受到马鞍山市消费者协会的极大关注，市消协利用各种机会，广泛了解商品房市场动态。于2008年4月份设计了二十一个大题，91个小题的问卷。由三区一县消协组织社会各界消费者解答。形成了一个分布面广、涉及人员广泛、有一定代表性的调查。发出的220份问卷，收回194份，经市消协认真统计分析，现报告如下： 一、房价过高已到了普通消费者难以承受的地步 房价问题是政府、消费者、各相关部门普遍关心的问题。为此我们在问卷中设计了三大题与房价有关。在问及你对目前房价有何看法时，有174人认为房价过高。16人认为中等，只有2人认为房价偏低。这充分说明许多人已认为房价已达到极限。 在问及你认为每平方米房价应该是多少时，13人认为1000元或1000元以下，70人认为在2000元左右，86人认为在2500-3000元左右，9人认为在4000元，只有5人认为我市的房价应在5000元或大于5000元。有一人认为在7000元。 通过分析，我们认为我市的商品房价格在2500元/平方米左右较为适合，这个价位对开发商，对消费者对整个市场运作均有好处。我们还在价位较高的楼盘了解了实际销售情况，一般购房人、问房人、看房人都较少，实际成交量呈下降趋势。价位高的楼盘，主要得益于地段、小区环境优越，否则开发商也难于承受资金回笼的压力。 在问及房价过高的原因时，有44人认为征用土地价格高，19人认为是商品房建造过程中材料成本高的原因，26人认为是有人炒作造成的。我们也了解到一些人在较好的楼盘同时购三套至五套房子的情况存在，有明显的炒作动机，特别是07年8月前尤为明显。有118人认为是开发商涨价造成的。2007年8月至12月我市的商品房价格由均价2800元一平米猛涨至3800元一平米左右，这主要是开发商普遍受周边城市影响，不顾我市实际（我市的情况据初步了解，马钢、十七冶职工、公务员中的大部分人已享受过福利分房，住房稳定，购房动机不强，只有小部分人员需为子女结婚或调换大房而购房，总之马鞍山商品房市场运作还处于初期，与南京、芜湖不能比。南京有流动人口、中心城市辐射的优势，炒房购房人相对较多，市场化运作程度较高）。只有9人认为是市场需求量大的原因，另外，一些人认为现在的房价已经和一般工薪阶层的工资水平极不适应。一般工薪阶层购房的情况是老、中、青齐上阵，充分动员亲朋的资金，加上贷款完成的。 二、消费者对商品房的认识情况 为了初步了解消费者对商品房及购买商品房的权益维护等情况，我们设计了几道此类问题的问卷。从问卷统计分析看消费者回答此类问题是认真、细致的。充分反映出他们对商品房及国家房产政策的认知程度，显示出他在购房过程中的权益情况。 在问及你对国家房产政策是否了解时，有9人回答了解，有123人回答不了解，有60余人介于了解与不了解之间。这说明大部分消费者对《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法规、政策了解甚少。也要求我们有关部门要加强这方面的宣传教育工作。 在问及你购房的目的是用于出租还是居住时，只有4人回答是用于出租，155人回答是用于居住，其余人员估计是炒房或以小换大的因素。对于购房时是否用贷款问题，有101人回答用，12人回答不用。用公积金贷款的有89人，用商业贷款的有64人。 为了知道消费者对于房子面积的情况，我们列举了80m2、100m2、130m2或更大面积包括别墅。问消费者认可多大面积。选择喜欢80m2的有8人，100m2的有113人，58人选择了130m2，有13人选择了喜欢更大的房子。我们和合肥、芜湖比较了一下，说明马鞍山消费者对房子面积要求比合肥、芜湖居民要高些。 在问及购房的主要动机是什么起决定因素的，回答因房型决定的有52人，受地段决定的有118人，楼层因素的有48人，注重房子结构的106人，更多的人注重小区环境有133人。当然购房时大部分消费者是综合各类因素考虑的，地段、小区环境的决定作用不容忽视。 为了同时了解消费者对马鞍山市哪个地段适宜居住，楼盘较好，我们列举了团结广场地段、雨山湖周边、当涂县城关地段、城南地段、城东地段。 选择团结广场地段的有19人，选择雨山湖周边地段的有80人，选择当涂县的有47人（其中当涂县本地消费者40人，市区消费者7人），选择城南地段的58人，城东地段的50人。 购房合同在购房过程中至关重要，为此我们问了你购房时对购房合同是否注意的问题。回答认真查验购房合同内容的有56人，没在意合同内容的62人，由开发商制定的有61人，只注意房子价格和交房时间的有52人。这说明大部分消费者对购房合同的内容不在意，随意由开发商制定，作为消费维权机构，我们有必要提醒消费者认真审阅合同内容，慎重签定合同。尽量避免购房后的纠纷产生。 对商品房买卖合同应当明确的主要内容回答知道的有20人，不知道的56人，知道部分的104人。 在问及你知道商品房销售应当符合哪些条件时，回答知道的有31人，不知道的52人，知道部分的96人。在一些具体条件方面，知道开发商应具有营业执照和开发资质证书的有96人，知道要有土地使用证书或使用土地核准文件的有91人；知道要有建设工程规划许可证和施工许可证的有82人；知道通过竣工验收有质量保证书的有87人；知道水、电、气、通讯、道路等设施具备使用条件的有104人；知道拆迁安置、物业管理已经落实的有51人。可以看出消费者对前期条件的认知程度不太高，对具体的水、电、气、通讯、道路等设施条件要求较高。 在问及你购房时有没有受到侵权，有122人回答有，62人回答没有受到侵权。可以看出消费者在购房时或多或少受到了侵害。我们将在此方面予以关注。 从调查情况看，我市消费者对商品房的认识程度大的方面把握一般。在具体购房过程 中，对合同的重要性缺乏足够的认识。对地段、小区环境、房屋结构相当重视，对房型、楼层重视程度不高。受到侵权的现象较为普遍。我们要强化开发商企业自律，规范房产市场，各有关机构要在维护消费者权益方面下功夫。尤其是要做好宣传、防范工作。 三、房产中介、房产开发企业房产市场情况 房产中介、房产开发企业是房产市场有序发展的重要组成部分。他们行为的规范，对房产市场有序发展至关重要。消费者对中介、开发商的认知程度对市场情况的评价，对于我们在规范房产市场方面作用明显。虽然此次调查反映的情况在全面方面有欠缺，但多少反映出广大消费者的意愿。 对于房产中介的评价情况：认为房产中介好的只有3人；认为不好的有75人；认为一般的有108人。说明我市的房产中介在消费者心中认识程度不高。 在对开发商的售楼宣传方面：有75人认为宣传不真实；113人认为有虚假成份，135人认为只讲优点，不讲缺点。没有一个消费者认为开发商售楼宣传是真实、客观的。可见开发商售楼的销售宣传一定要改进，要真实、客观地反映出楼盘、小区环境、价格、销售情况等，规范销售行为。 在问及你认为开发商有没有捂房现象时，有147人认为有，只有8人认为没有。我会有关人员也在走访马鞍山、南京、合肥、芜湖的售楼部，发现马鞍山市除了西湖花园、江南御花园有销售调控表外，大部分售楼部都没有。南京、合肥是大部分都有售楼调控表，少部分没有。马鞍山市的售楼人员一句共同语是“只剩一套了，不买就没了”。一些消费者只好被动购买，选择权被剥夺。在此我们希望房产管理部门对其规范，返还消费者的知情权、选择权，以利市场规范有序。在问及好房子紧张的原因时，有95人认为是开发商留一手，销售给关系户；有68人认为是因为购房人太多的原因。 在问及你购二手房的途径有哪些时，有79人回答是选择房产中介，68人选择直接和房主联系的方式；57人是选择到专门的房产交易机构进行的。 四、对我市房产市场监管建议情况 调查的目的是为了维护消费者的权益，为规范房产市场服务。我们在调查问卷中设计了几个方面请消费者回答。为我们今后对房产市场监管重点有所了解。 有105人认为应加强行政监督力度；112人认为应打击欺诈行为。72人认为应强化企业自律和售后服务工作。103人认为要规范商品房交易市场；77人认为要规范商品房中介行为。130人认为政府要多开发经济适用房。121人认为要严厉查处哄抬房价、炒房行为。85人认为要加强房产广告、合同、质量检验管理。96人认为要强化维权机构的维权力度，加强媒体对房产市场的舆论监督。 房产市场是广泛的，我们的调查所涉及的问题是局部的，既不全面、又不专业。针对调查反映的热点问题，为切实维护消费者合法权益，将房产市场的侵权行为减到最低程度，推动经济又好又快发展，促进和谐社会建设。市消协建议： 1、政府各相关部门要密切配合，形成统一、有效的协调机制，在开发经济适用房、调控房价、强化开发商自律、查处侵权案例等方面下功夫，使我市的商品房市场健康有序发展，造福于市民。 2、规范房产中介行为，防止“一房两卖，中介欺诈行为发生”。 3、加强房产广告管理，依法查处违法广告。尤其是要严厉打击各类欺诈行为。 4、各行政执法单位，要加大执法力度，对坑害消费者的各类违法行为要依法查处。 5、强化合同管理，依法查处合同欺诈行为。 6、媒体及有关部门要广泛宣传诚信经营典型，披露严重侵权行为，净化市场服务。 7、物价部门要加强房产价格的监管力度。广泛了解房产价格，避免出现房价几天一涨及哄抬房价现象发生。