学区房过热严格监管来降温

自去年下半年以来，北京、上海、深圳等地学区房热度持续上升，今年初更是呈现加速趋势。近期，各地频频出台相关政策，给学区房降温。

学区房价格一路走高

去年以来，北京、上海、深圳等地房价出现明显上涨，学区房表现尤甚。
　　

大部分购买北京学区房的家长，会把目光放在“东西海”，即东城、西城、海淀三个区。其中又以西城、海淀两个区更为热门，因为这两个区的教育资源相对更加优质。据记者了解，自去年下半年以来，北京海淀和西城热门学区的房价就一路走高。
　　

可以对口入读北京中关村三小的蜂鸟社区，一直是北京学区房成交的高地。4月24日，《中国消费者报》记者在蜂鸟社区楼下的链家门店待了一个小时，就有四拨家长来询问二手房购买事宜。
　　

“蜂鸟家园最适合落户，该小区在海淀1911政策（即2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片）实施前，对口小学为中关村第三小学。”链家的中介人员直言不讳地说，“在万柳片区，哪里找得到像蜂鸟社区这样总价不超过千万元的小户型？”
　　

“不看均价看总价，这是购买学区房最重要的一条原则。”该中介不断地“教育”着前来咨询的家长们。
　　

其给记者推荐了蜂鸟社区6套房源，基本上均价都超过18万元/平方米，其中一套面积40多平方米的房源在整个万柳片区售价最低，总价为800多万元。“你如果去年买就合适了，总价能便宜近200万元。”
　　

二手房成交数据显示，截至4月11日，蜂鸟社区均价已上涨至近20万元/平方米，同比涨幅约30%；对口中国人民大学附属小学的晨月园，每套最低售价也从去年的500万元涨到了700万元，同比涨幅约40%；对口育翔小学的新街口外大街28号院，均价从去年的15万元/平方米上涨至17万元/平方米，涨幅约13%。
　　

北京重点整治炒作房价

“手握千万元，难买北京一套学区房？”学区房的乱象牵动了万千家长的心。
　　

4月22日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，要求依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为。通知指出，存量房销售方面的整治重点之一，就是借学区房等炒作房价。
　　

具体而言，要检查经纪机构是否渲染烘托成交信息，引导出售方随意提高报价；是否向出售方和看房客户散布房源紧缺、房价上涨信息；是否以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源；是否在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章等行为。
　　

据了解，整治学区房炒作，是北京楼市今年调控的重点之一。4月2日，北京市住建委发布了学区房炒作专项检查治理工作的进度与执行情况，其中，要求6家中介门店停业整改、立案处罚17起。
　　

4月16日，北京西城区房管局联合区市场监管局、区税务局、西城公安分局对房地产市场较为活跃、房价较高的德胜街道、金融街街道部分房地产经纪机构开展联合执法检查。
　　

4月19日，北京市教委发布了《关于2021年义务教育阶段学校招生工作的意见》，明确今年本市将进一步加大多校划片，稳妥地推进多校划片为主、单校划片为辅的招生办法。
　　

随后，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。
　　

其中，海淀教委再次强调，2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学，通过电脑派位的方式多校划片入学。在继续推进“六年一学位”基础上，适度延长学位占用的认定周期，自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。
　　

西城区通知在小升初入学方式中新增初中寄宿学校入学。东城区重申，适龄儿童入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
　　

多地推出针对性监管措施

除了北京，针对学区房之热，上海、深圳、合肥等热点城市也已开始采取一系列有针对性的监管措施。
　　

比如，深圳建立了三部门联合监管机制，将市场监管部门的广告监管、住建部门的房企营销监管、教育部门的学位政策管理结合起来。
　　

上海推行重点高中“指标到校”“指标到区”，全市重点高中都拿出60%左右的招生名额，在全市各区、各学校之间分配，打破“对口直升”一通到底的升学通道和对优质资源的垄断。
　　

合肥出台了楼市调控新政，其中明确提出，“暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房，在国内首次将限购政策直接划定在学区范围内。同时，合肥还明确了小学学位“6年锁定”、初中学位“3年锁定”的约束，打击囤积学区房待涨价的投机炒作。
　　

这一系列动作之后，学区房已有降温迹象。记者调查发现，4月以来，北京一些热门学区房的报价有所下降。据链家蜂鸟社区店的中介人员透露，虽然前来咨询学区房的购房者数量并没有明显减少，但成交情况已没有此前火爆。
　　

58安居客房产研究院张波表示，一系列政策的出台都有助于明显压缩学区房的炒作空间，对于打击学区房投资具有非常直接的效果。六年甚至九年一个小学学位，这一要求处于一个较严的水平，在推进教育资源均衡化的大背景下，可以有效对当下学区房市场“浇浇冷水”。
　　

中原地产首席分析师张大伟则表示，在各项措施的影响下，短期内学区房的需求还将保持旺盛，但其交易热度以及对整体市场的影响，都将出现下降。

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买学区房前

必须知道的那些事

近期热播的电视剧《小舍得》为人们描画了一幅严重焦虑的家长画像，其中，最能引起共鸣的无疑就是学区房。
　　

“学区房”作为孩子选择小学甚至中学学校的重要条件，好多家庭为此使出了十足的力气，甚至是 “砸锅卖铁”，也要在看中的学校周边落户。但是，有时候，在一番大动干戈后，你可能突然发现，买到的学区房跟自己想象中的并不是一回事儿。
　　

那么，在决定买学区房之前，究竟需要搞清楚哪些问题呢？
　　

因地制宜：

搞清最新学区规划政策

买学区房前，一定要多查、多看、多问。多查，就是去当地教委官网查询最新的有关义务教育阶段及高中阶段学校招生信息。多看，除了了解当地教委官网的信息外，还要多关注重点小学、初中学校的官网。多问、多咨询房产中介和当地教育部门，还可通过城市服务微信公众号等平台进行互动查询。
　　

58安居客房产研究院张波介绍说，以上海为例，今年3月中旬，上海发布了高中招生新政。根据新政，上海现有的优质高中，将会有超过一半的招生名额被分配到各区和各普通初中。这就意味着，未来无论在名校云集的黄埔区，还是远郊的松江区，无论是什么学校，只要学生够努力，都有可能进入优质高中。
　　

小学就近入学是基本政策，但每年的划片允许有一定的微调，比如有的城市规定范围是“三公里”。一般人认为只要直线距离最近就肯定是上这所小学，但其实不然，直线三公里的距离可能“穿街过巷”，挨得近不一定就能“近水楼台先得月”。
　　

有些名校因为生源过多，对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出了限制，这些因素有可能导致即便买了学区房，孩子也无法入读心仪的学校。建议一定要在购房之前到该区域学校详细咨询，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。
　　

审时度势：

了解学校的综合实力

不管是多校划片还是9年直升，终究还是需要选择适合孩子的学校。
　　

什么是适合呢？张波认为，就是综合考量目标学区房附近的学校升学率和综合实力。还是以上海为例，考虑到上海的高中是以“考”为优先，那么在选择孩子小学和初中学校的时候，应该会从长宁区、浦东区这些优质教育资源集中的地区入手。然后，再从学校的整体教学质量、学校隶属区县、学校的大派位中学等综合因素进行综合考量。
　　

张波提醒置业者，即便买了二手学区房，也并不一定能够拥有该学校的学位。需要确认该二手房的学位有没有被占用，应把保证学位不占用的条款写进二手房买卖合同，并制定严格的处罚条款。
　　

量力而行：

合理制定升学规划

家庭需要全盘考虑、合理制定教育规划与升学规划，包括家庭精力、财力投入、孩子优势等因素。
　　

张波进一步解释称，学区房买完后，家长们不仅要围绕新学校、新学期开展教育计划，为孩子选择合适的课外班，还需为孩子未来升学的中学、高中，甚至大学谋划家庭教育基金。所以，家长们在选购学区房的时候，切忌一味追求最好的学区房，“量力而行”才是长久之计。
　　

一套优质的学区房固然重要，但是，在各地不断出台各种升学政策后，家长们也不要急于下手，根据实际情况审时度势，量力而行，才能买到适合的学区房。

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学区房过热 严格监管来降温

铜陵市义安区消费者权益保护委员会